Mietrecht
Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?
1. Weist der Mietgegenstand Mängel auf, so stehen dem Mieter verschiedene Optionen zur Verfügung. Er kann:
■ den Mietminderungsanspruch geltend machen, also die Miete ganz oder zum Teil für sich behalten; die Minderung muss dem reduzierten Nutzungswert entsprechen;
■ ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, also einen Teil der Miete vorerst nicht entrichten, um hierdurch Druck auf den Vermieter auszuüben, den Mangel zu beheben. In diesem Fall sollte der einbehaltene Betrag gesondert verwahrt werden, da er kurzfristig ausgezahlt werden muss, sobald der Mangel beseitigt oder das Mietverhältnis beendet ist;
■ das Mietverhältnis fristlos oder mit einer Frist kündigen;
■ Ersatz des durch den Mangel verursachten Schadens verlangen.
■ den Mangel auf eigene Kosten beheben lassen und den dafür aufgewendeten Betrag vom Vermieter erstattet verlangen bzw. mit der Miete verrechnen;
■ einen Vorschuss für die Mangelbeseitigungskosten fordern;
Da die Voraussetzungen und Konsequenzen der einzelnen Möglichkeiten höchst unterschiedlich sind, sollten Sie sich vor Ihrer Entscheidung für eine oder mehrere der genannten Varianten ausführlich beraten lassen.
2. Bereits die Beurteilung, was als Mangel der Mietsache anzusehen ist, bereitet oftmals Schwierigkeiten. Erforderlich ist mindestens:
■ die Mietsache muss von dem, was vertraglich vereinbart wurde oder was der Mieter redlicher Weise erwarten durfte, zu seinem Nachteil abweichen;
■ hierdurch muss die vertraglich vorgesehene Nutzbarkeit erheblich beeinträchtigt sein;
■ der Mangel darf dem Mieter bei Vertragsschluss nicht bekannt gewesen sein.
■ Was typischerweise als Mangel angesehen wird und welche Minderungsquote angemessen ist, muss anhand bereits ergangener Gerichtsentscheidungen oder Tabellen näherungsweise bestimmt werden.
3. Folgendes ist dringend zu beachten:
■ Über von dem Mieter erkannte Mängel muss dieser umgehend nachweisbar den Vermieter unterrichten. Nur wenn Sie dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet haben, den Mangel zu beheben, können Sie Gewährleistungsansprüche geltend machen, es sei denn, der Vermieter ist dazu ohnehin nicht in der Lage.
■ Die Miete sollte während des Bestehens eines Mangels ausdrücklich nur unter Vorbehalt gezahlt werden.
Sobald ein Mieter einen Mangel meldet, sollte der Vermieter aktiv werden und sich am besten zunächst einen eigenen Eindruck verschaffen.
1. Weist der Mietgegenstand tatsächlich Mängel auf, so stehen dem Mieter verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Er kann:
■ den Mietminderungsanspruch geltend machen, also die Miete ganz oder zum Teil für sich behalten; die Minderung muss dem reduzierten Nutzungswert entsprechen;
■ ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, also einen Teil der Miete vorerst nicht entrichten, um hierdurch Druck auf Sie auszuüben, den Mangel zu beheben;
■ den Mangel auf eigene Kosten beheben lassen und den dafür aufgewendeten Betrag von Ihnen erstattet verlangen bzw. mit der Miete verrechnen;
■ einen Vorschuss für die Mangelbeseitigungskosten fordern;
■ das Mietverhältnis fristlos oder mit einer Frist kündigen;
■ Ersatz des durch den Mangel verursachten Schadens verlangen.
■ Einige der genannten Rechte können auch dann in Anspruch genommen werden, wenn der Vermieter den Mangel überhaupt nicht oder nicht so schnell wie erwünscht beheben können.
2. Kein Mangel, für den der Vermieter einstehen muss, liegt vor, wenn:
■ der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss (nachweislich) bekannt war.
■ die Mietsache uneingeschränkt so nutzbar ist, wie vertraglich vereinbart oder es der Mieter redlicher Weise erwarten darf;
■ die vertragliche vorgesehenen Nutzbarkeit unerheblich, also nicht spürbar, beeinträchtigt wird;
3. Um einen in der Wohnung befindlichen Mangel besichtigen zu können muss ein Vermieter seinen Besuch rechtzeitig mit dem Mieter abstimmen. Vereinbarungen mit dem Mieter über die Mängelbeseitigung und dessen Mitwirkung sollten dokumentiert und festgehalten werden.
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